Ceny nemovitosti stále stoupají a současně rostou úrokové sazby u hypoték, jejichž podmínky se stále zpřísňují. Neni divu, že lidé hledají nové možnosti, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Jednou z nich je družstevní bydlení.
Koupě a vlastnictví družstevního bytu funguje na jiném principu než koupě bytu na hypotéku. Výsledek je nicméně stejný a tím je vlastní byt. V případě družstevního vlastnictví se však nekupuje byt samotný, ale pouze členský podíl. Po dobu splácení tak jde vlastně o nájem. Pokud však vše proběhne správně, na konci procesu dochází k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Dostupnost hypoték klesá, lidé hledají nové způsoby
Za současného stavu dosáhne na hypotéku stále méně lidí. Důvodem jsou nejen vyšší ceny nemovitostí, ale také dražší hypotéky a mnohem přísnější podmínky kladené na zájemce. O hypotéku tak může požádat spíše bohatší část obyvatelstva.
Průměrně vydělávající občan navíc nedisponuje ani vlastními úspory, které jsou k získání hypotéky nezbytné, a které se pohybují ve výši minimálně 10 % z ceny nemovitosti, spíše však 20 % a více.
Roste zájem o družstevní byty
Naštěstí existují i jiné způsoby, jak na vlastní bydlení dosáhnout, a to konkrétně družstevní bydlení v novém modernějším hávu. V posledních letech vznikly desítky nových družstev, která se týkají bytových domů, bytů i samostatných rodinných domů.
Zatímco před rokem by o družstevním bydlení uvažovala pouze 3 % zájemců, dnes už je to 22 %. Vyplynulo to z výsledků menšího průzkumu Modré pyramidy stavební spořitelny, která své klienty na tuto možnost upozorňuje.
Průzkumu se zúčastnilo 525 osob, kteří na položené otázky odpověděly, že by je k pořízení družstevní bydlení přesvědčilo:
- lepší financování (24 %),
- pozitivní zkušenost blízké osoby (22 %),
- nedostatečná nabídka bytů do osobního vlastnictví (20 %),
- podrobnější informace (18 %),
- vhodný byt v družstevním vlastnictví (17 %),
- preference družstevního bydlení (11 %),
- přímán nabídka na koupi družstevního bytu (9 %).
Kde a jak lze narazit na nabídky družstevních bytů a domů
Moderní podoba družstevního bydlení je mnohdy už součástí plánů developerů, kteří nové bydlení staví. Uvědomují si, že prodej bytu do osobního vlastnictví bude náročnější, a tak se jednoduše přizpůsobili.
Ke koupi družstevního bydlení zájemcům stačí 20 až 30 % z hodnoty vybrané nemovitosti, a zbytek splácí družstvu formou nájmu až 35 let. Nájemné většinou zahrnuje také další služby spojené s běžným užíváním nemovitostí včetně energií.
Kromě developerů družstva zakládají realitní společnosti. Zájemce o koupi družstevního si nejprve vyhlédne nemovitost a realitní kancelář ji jakožto družstvo odkoupí. Zájemce se po uhrazení 20 až 30 % ceny nemovitosti stane členem družstva, kterému splácí zbytek ceny v podobě měsíčního nájmu stejně, jako by splácel hypotéku.
Koupě družstevního bytu může být jednodušší, ale také dražší
Nicméně je třeba připravit se na to, že koupě bytu v družstevním vlastnictví, může vyjít dráže než klasická hypotéka. Vydělat totiž bude chtít nejen majitel prodávané nemovitosti, ale také realitní kancelář alias družstvo a samozřejmě i banka poskytující úvěr.
Na druhou stranu může být tento způsob daleko snazší a to zejména u osob, u nichž může nastat problém při ověřování bonity. Jedná se například o živnostníky (také OSVČ - osoby samostatně výdělečně činné, které daní paušálem. Ten značně, byť opticky, snižuje jejich příjmy.
Je to také šance pro cizince dlouhodobě žijící v České republice kteří by si zde rádi koupili vlastní nemovitost. Moderní družstva inzerují, že u nich odpadá komplikované ověřování bonity, struktura příjmu i druh pobytu na území ČR.
Mezi výhody družstevního bydlení patří, že se na něj nevztahuje daň z nemovitosti. Daň platí družstvo a to ji zpravidla rozepší do nájemného, a dodatečná daň z nabytí nemovitosti, pokud byste chtěli byt prodat dříve než po 10 letech od jeho koupě.
Na jakém principu družstevní bydlení funguje
Zatímco u hypotéky se vlastníkem bytu ihned stává kupující, u družstevního bytu to funguje trochu jinak. Při koupi družstevního bytu se nekupuje samotný byt, nýbrž členský podíl v družstvu s výlučným právem byt užívat.
Vlastníkem nemovitosti je tedy družstvo a kupující získá status nájemce. Po splacení anuity v podobě nájmu, což může trvat až 35 let, by mělo dojít k převodu nemovitosti do osobního vlastnictví. Převod lze provést kdykoliv v průběhu splácení, pokud nájemce cenu nemovitosti doplatí.
V takovém případě je však nutné domluvit se s družstvem na vhodném postupu. Také oni výstavbu nebo nákup nemovitostí pokrývají bankovními úvěry a v případě předčasného splacení hrozí sankce. Nejlepší je zjistit předem, kdy fixace končí, a teprve k tomu datu doplatit družstvu zbývající peníze bez hrozby dalšího doplatku.
Pozor na přísné stanovy družstva
S koupí družstevní nemovitosti bývají spojeny i trochu odlišné povinnosti. Každé družstvo mívá vlastní stanovy, s nimž je vhodné se předem důkladně seznámit. Mohou například družstevníkům nařizovat, jak s bytem nákladat a zakázat jim podnájem dalším osobám.
Družstevní byt se nehodí jako investice. Ve většině případů bývá používání družstevního bytu ke krátkodobým podnájmům za účelem výdělku vyloučeno. Družstvo má rovněž právo mluvit do rekonstrukce či přestavby nemovitosti. K jakékoliv úpravě je vždy potřeba souhlas družstva.
Budoucí družstevník by se měl taktéž ujistit, že po splacení anuity dojde k převodu nemovitosti do jeho osobního vlastnictví. Podle novely zákona o obchodních korporacích, mezi která družstva patří, neexistuje povinnost smlouvu o převodu do osobního vlastnictví uzavřít. Mělo by to tedy být uvedeno ve smlouvě mezi družstvem a družstevníkem.
Problém může představovat také nevhodné chování. Časté hlučné večírky, opakovaně pozdní platby nájemného či trestný čin proti majetku sousedu nebo družstva, může vést ke ztrátě členského podílu.
